재건축사업을 추진하기 위해서는 토지등소유자의 일정 비율 이상의 동의가 필요합니다. 그런데 한 번 제출한 동의를 나중에 철회하고 싶을 때, 그 철회가 법적으로 유효하게 인정되려면 어떤 방식을 따라야 할까요?
대법원 2013. 11. 14. 선고 2011두5759 판결은 이 문제에 대해 중요한 법리를 제시하고 있습니다. 이 글에서는 위 판결의 내용과 그 실무적 시사점을 살펴보겠습니다.
이 사건은 주택재건축사업의 조합설립인가와 관련하여, 조합설립인가신청 당시 제출된 동의서의 유효성 및 동의 요건의 충족 여부가 다투어진 사안입니다.
원고들은 재건축조합 설립에 동의하였다가 이를 철회하고자 하였으나, 그 철회의 방식과 시기를 둘러싸고 분쟁이 발생하였습니다. 행정청은 조합설립인가신청 시점을 기준으로 동의요건의 충족 여부를 판단하였고, 이에 불복한 원고들이 소송을 제기하였습니다.
대법원은 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법')이 재건축조합 설립에 토지등소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고, 그 동의서를 조합설립인가신청 시에 행정청에 제출하도록 한 취지에 대해 다음과 같이 설명하였습니다.
서면에 의하여 토지등소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고, 행정청으로 하여금 재건축조합설립인가신청 시에 제출된 동의서에 의하여서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있다.
대법원은 행정청이 조합설립인가 요건으로서 동의 여부를 심사할 때 다음 두 가지 기준을 준수해야 한다고 판시하였습니다.
위 두 가지 기준 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 동의서는 무효로 처리되어야 하며, 행정청이 임의로 유효한 동의로 처리하는 것은 허용되지 않습니다.
대법원은 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있더라도, 조합설립 동의자 수를 산정할 때에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지 또는 건축물의 소유자를 1인으로 산정하는 것이 타당하다고 판시하였습니다.
이는 구 도시정비법 제16조 제3항이 토지 또는 건축물의 '소유권'이 아닌 '소유자'를 기준으로 동의 요건을 규정하고 있는 점에 근거한 해석입니다.
이 판결에서 특히 중요한 점은, 동의의 철회도 동의와 마찬가지로 법정된 서면 방식에 의하여야 한다는 것입니다. 즉, 동의 철회가 유효하게 인정되기 위해서는:
구두나 전화 등 비서면 방식에 의한 철회의 의사표시는 법적 효력이 없습니다.
대법원은 동의요건의 충족 여부를 조합설립인가신청 시점을 기준으로 판단한다는 원칙을 확인하였습니다.
이에 따르면, 조합설립인가신청 이전에 적법한 방식으로 이루어진 동의 철회는 인가신청 시의 동의율 산정에 반영되지만, 조합설립인가신청 이후 인가처분까지의 기간 사이에 이루어진 철회는 고려되지 않습니다.
이는 행정청의 심사 기준을 명확히 하고, 동의 요건 충족 여부 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 방지하기 위한 것입니다.
대법원 2011두5759 판결은 재건축절차에서 토지등소유자의 동의 및 그 철회에 관하여 다음과 같은 원칙을 명확히 하였습니다.
재건축 절차는 복잡한 법령 요건이 얽혀 있어, 동의서 작성이나 철회 과정에서 사소한 절차적 하자가 중대한 법적 결과로 이어질 수 있습니다. 정비사업 관련 법률 문제는 전문가와 충분히 상담하시기를 권고드립니다.
안국법률사무소 변호사 정희찬 010-2774-3211