투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 조합설립인가 이후 해당 부동산을 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 그렇다면 이러한 양수인에 대한 손실보상(매도청구)은 어떻게 이루어져야 할까요? 특히 매매대금 산정 시 장래의 개발이익을 포함시켜야 하는지, 그 기준시점은 언제인지가 실무에서 큰 쟁점이 되어 왔습니다.
대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 이 문제에 대한 명확한 기준을 제시하여 실무적으로 매우 중요한 선례가 되었습니다.
이 사건에서 원래 부동산 소유자 C은 재건축 조합 설립에 동의한 조합원이었습니다. 이후 이혼 과정에서 F이 재산분할을 원인으로 지분 일부를 취득하였으나, F은 1세대 1주택 요건을 충족하지 못하여 조합원 자격을 취득할 수 없는 상황이었습니다.
그 후 강제경매 절차가 진행되어 제3자인 피고가 C과 F의 지분을 모두 낙찰받았습니다. 문제는 이 피고가 조합원 자격을 갖는지, 조합이 피고를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있는지, 그리고 그 매매대금을 어떻게 산정해야 하는지였습니다.
도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 규정합니다. 다만, 양도인이 일정 요건을 갖춘 경우에는 예외적으로 양수인에게도 조합원 자격이 인정됩니다.
제39조 제3항은 조합원 자격을 취득할 수 없는 양수인에게는 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다고 규정하고, 제73조는 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 현금청산 방법을 정하고 있습니다.
대법원은 투기과열지구 양수인에 대한 손실보상 의무가 발생하는 시기와 해당 부동산 가액의 평가 기준시점은 모두 그 양수인이 해당 부동산을 양수한 날로 보아야 한다고 판시하였습니다.
따라서 매도청구권 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 마찬가지로 양수한 날로 보아야 합니다.
이 사건의 가장 중요한 쟁점은 매도청구에 따른 매매대금 산정 시 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 반영해야 하는지 여부였습니다.
원심은 투기과열지구 양수인은 어차피 조합원이 될 수 없으므로 입주권이나 분양권이 없는 상태를 기준으로 가액을 산정해야 한다고 판단하였습니다.
그러나 대법원은 이를 뒤집었습니다. 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.
손실보상액으로서의 매매대금은 매매계약 성립이 의제될 당시의 해당 부동산의 시가에 의하여야 하고, 이때의 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.
이는 분양신청을 하지 않은 일반 현금청산의 경우와 달리 볼 필요가 없다는 것으로, 조합원 자격 유무와 무관하게 객관적 시장가치(개발이익 포함)를 기준으로 보상해야 한다는 취지입니다.
대법원은 원심이 개발이익을 반영하지 않고 매매대금을 산정한 것은 위법하다고 보아 사건을 파기환송하였습니다. 입법자가 투기과열지구 양수인에 대한 손실보상을 현금청산에 준하여 처리하도록 한 이상, 개발이익을 반영하여 보상하는 것이 타당하다는 것입니다.
대법원 2022다228230 판결은 다음과 같은 원칙을 명확히 하였습니다.
이 판결은 재건축 사업에서 조합과 양수인 모두에게 중대한 영향을 미치는 기준을 제시하였습니다. 정비사업 관련 분쟁은 그 법적 구조가 복잡하고 금액이 크기 때문에, 사전에 전문가와 충분한 상담을 통해 법적 리스크를 파악하시기를 권고드립니다.
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