재건축 사업이 진행될 때 상가 소유자들의 가장 큰 관심사는 단연 "상가 대신 아파트를 받을 수 있는가?"입니다. 과거에는 상가 조합원은 원칙적으로 새로 건설되는 상가를 분양받는 것이 원칙이었으나, 최근에는 일정 요건을 갖출 경우 아파트 입주권을 부여하는 사례가 늘고 있습니다. 하지만 그 요건이 매우 까다롭고 조합마다 정관이 달라 분쟁이 빈번합니다.
도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따르면, 재건축 사업에서 신축 아파트의 분양 대상자는 원칙적으로 '주택' 소유자입니다. 상가 소유자는 원칙적으로 상가를 분양받아야 하지만, 다음과 같은 예외적인 경우에 아파트를 받을 수 있습니다.
상가 조합원이 분양받을 상가의 가장 저렴한 분양가보다 자신이 소유했던 상가의 권리가액이 더 높다면, 상가를 분양받고 남은 금액에 대해 아파트 분양을 신청할 수 있습니다.
실무에서 가장 중요한 것은 **'조합 정관'**입니다. 많은 재건축 조합이 상가 조합원의 동의를 끌어내기 위해 정관에 일정한 요건을 갖춘 상가 소유자에게 아파트 입주권을 줄 수 있다는 조항을 둡니다.
상가 조합원이 아파트를 받기 위해 가장 자주 등장하는 개념이 바로 **'산정비율'**입니다.
산정비율이란 [새로 분양받을 아파트의 최소 분양단가] 대비 [상가 소유자의 종전 자산가액]의 비율을 말합니다. 예를 들어 정관에서 "산정비율이 0.1 이상인 상가 소유자에게 아파트를 준다"고 규정했다면, 상가 가액이 아파트 가격의 10%만 넘어도 입주권을 가질 수 있게 됩니다.
이 비율을 1.0으로 설정하느냐, 0.1로 설정하느냐에 따라 아파트를 받을 수 있는 상가 소유자의 범위가 완전히 달라집니다. 이 비율 설정 과정에서 주택 소유자들과 상가 소유자들 사이의 극심한 이해관계 충돌이 발생하며, 이는 관리처분계획 무효 소송의 원인이 되기도 합니다.
상가 소유자가 성공적으로 아파트 입주권을 확보하기 위해서는 다음 사항을 체크해야 합니다.
조합 설립 단계에서 상가 조합원들의 동의가 필수적이므로, 이 시기에 상가 소유자들에게 유리한 '산정비율'이나 '아파트 분양 우선순위' 등을 정관에 명시하도록 협상해야 합니다.
관리처분계획에서 상가 조합원을 부당하게 차별하거나, 정관에서 정한 기준과 다르게 평형을 배정했다면 즉시 법적 대응을 검토해야 합니다.
상가 조합원의 아파트 분양권 문제는 단순히 법문만으로 해결되지 않습니다. 해당 사업지의 정관, 관리처분기준, 그리고 최근 판례의 흐름을 종합적으로 분석해야 합니다. 상가 소유자로서 소중한 재산권을 지키기 위해서는 사업 초기부터 법률 전문가의 조력을 받는 것이 현명합니다.
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