재개발 구역 내 '무허가 건축물' 소유자의 분양권 취득 요건

서론: 무허가 건물도 아파트를 받을 수 있을까?

재개발 구역 내에는 공부상 등록되지 않은 '무허가 건축물'이 존재하곤 합니다. 많은 분이 무허가 건물은 보상만 받고 나가야 한다고 생각하시지만, 서울시 조례 등 관련 규정에 따르면 일정한 요건을 갖춘 경우 무허가 건물 소유자에게도 신축 아파트 입주권이 부여됩니다.

1. '기존무허가건축물'의 기준 시점

가장 중요한 것은 해당 건물이 언제 지어졌느냐입니다. 서울시 기준, 다음과 같은 건물을 '기존무허가건축물'로 분류하여 분양 자격을 인정합니다.

• 1981년 12월 31일 기준 당시 존재했던 무허가 건축물
• 1982년 4월 8일 이전에 사실상 완료된 무허가 건축물
• 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가 건축물 (특정 요건 충족 시)

2. 입증 책임과 무허가건물 확인서

무허가 건물의 소유자가 분양권을 받기 위해서는 해당 건물이 기준 시점 이전에 존재했다는 것을 증명해야 합니다.

• 무허가건물 확인서: 구청에서 발행하는 확인서가 가장 강력한 증거입니다.
• 항공사진 및 재산세 납부 내역: 확인서가 없는 경우 당시의 항공사진이나 오랫동안 재산세를 납부해온 내역 등을 통해 소유권과 존재 시점을 입증해야 합니다.

3. 사실상 주거용으로 사용될 것

무허가 건물이 분양권을 받기 위해서는 단순히 존재하는 것을 넘어 '사실상 주거용'으로 사용되고 있어야 합니다. 창고나 축사 등으로 사용되던 무허가 건물은 분양 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

결론: 숨겨진 권리를 찾는 노력이 필요합니다

무허가 건축물 소유자는 자칫하면 정당한 권리를 박탈당하기 쉽습니다. 자신의 건물이 조례상 분양 자격을 갖춘 '기존무허가건축물'에 해당하는지, 입증 자료는 충분한지 전문가와 함께 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

안국법률사무소 변호사 정희찬 010-2774-3211